Thema: Verkauf KMA

Stellungnahme des Mieterbeirats der Karl-Marx-Allee zur Re-Kommunalisierung

Liebe Mieter*innen,

die hoch erfreuliche Pressemitteilung des Landes Berlin vom 15.07.2019 vermittelt neben
ihrem sachlichen Inhalt die wichtige Erfahrung und Bestätigung:

Nur gemeinsam sind wir stark und in der Lage, gesellschaftliche Prozesse zu gestalten, die
sowohl uns Mietern nutzen und gleichzeitig Geschichte schreiben! Der Dokumentarfilm
„PUSH – Für das Grundrecht auf Wohnen“, der gerade in den Kinos angelaufen ist, zeigt die
brennende Aktualität, für die unsere Mieterinitiative steht.

Als Garanten für unseren bisherigen Erfolg sind neben dem „juristisch und
mobilisierungstechnisch brillant agierenden Mieterbeirat“ (Zitat ND v. 16.07.2019) vor allem
die vertrauensvolle Solidarisierung der Mietergemeinschaft und ihre phantastischen
Aktivisten hervorzuheben. Des Weiteren sind unsere wichtigen Verbündeten in Politik und
Verwaltung, wie zum Beispiel Baustadtrat Florian Schmidt, und natürlich die couragierten
Entscheidungen des Berliner Senats zu nennen. Dieses Zusammenwirken hat eine Dynamik
entfacht, die letztendlich die Weichenstellung für dieses phänomenale Ergebnis ermöglichte:
Mit Ausnahme der Privatkäufer Rekommunalisierung unserer drei Blöcke für alle Wohn- und
Gewerbemieter!

Der Schlussakkord (Eintragung der Gewobag als Eigentümer in das Grundbuch) ist noch
nicht erklungen. Der politische Gegenwind (z.B. von Seiten der CDU) ist heftig. Die
Pressemitteilung lässt auch erkennen, dass der abschließende Prozess kompliziert und
komplex ist. Wir sind dabei, unsere rechtlichen Fragen in diesem Kontext abzuklären, um
Ihnen verbindliche Informationen für den weiteren Fortgang bieten zu können.

Der Block F-Nord befindet sich noch in ungewissem rechtlichen Fahrwasser. Immerhin ist es
unserer „Kooperative“ Mieter/Mieterbeirat/Berliner Mieterverein gelungen, den hinsichtlich
des Ausschlusses des Mietervorkaufrechts scheinbar so unanfechtbar konstruierten
Kaufvertrag zwischen Predac und Deutsche Wohnen grundsätzlich ins Wanken zu bringen .
Weitere Klagen sind bereits eingereicht.

Wir wollen das Erreichte gemeinsam feiern, gern zusammen mit den Mietern vom Block D-Süd
und F-Nord!
Dafür soll die Karl-Marx-Allee wieder „glühen“ – diesmal vor Freude – mit viel Farbe und
neuen Bannern im Zeitraum vom 02.08. bis 11.08.2019. Bis dahin dürften die meisten Mieter
aus dem Urlaub zurück sein. Es bleibt genügend Zeit zur Vorbereitung. Wir wollen den Start
der Biermeile, die zusätzlich alle Medien-Blicke auf die KMA lenkt, als gratis „Werbeträger“
für unsere Aktion nutzen.
Am Ende der „KMA glüht“-Woche soll am Samstag,10.08.2019, nachmittags ein Mieterfest
stattfinden und zwar als großes Picknick. Ob vor den Blöcken oder im Hinterland, müssen
wir noch abklären. Es ist angedacht, dass die teilnehmenden Mieter Gestühl/Tische sowie
Essen/Getränke mitbringen – dadurch entspricht der organisatorische Aufwand genau dem
Bedarf und verteilt sich automatisch auf viele Schultern.

Der Mieterbeirat wird die Presse informieren und evt. erforderliche Genehmigung einholen.
Gern nimmt der Mieterbeirat von Ihnen weitere Anregungen für die Gestaltung der
Festlichkeiten entgegen.

Mit herzlichen Grüßen
Dr. Köhler
stellv. Vorsitzende
Mieterbeirat KMA


Großer Erfolg für die Mieterinnen und Mieter der Karl-Marx-Allee und den Mieterbeirat

15.07.2019

Die Deutsche Wohnen steigt aus dem Kaufprozess aus. Stattdessen kommt die städtische Gewobag bei den Blöcken C-Nord, C-Süd und D-Nord zum Zuge und erwirbt 670 Wohnungen. Die langwierigen Verhandlungen konnten so zum Wohle der Mieterschaft abgeschlossen werden. Der Senat geht davon aus, dass die Kosten nun sogar unter denen des partiellen Kaufs über das Modell des gestreckten Erwerbs liegen.

Somit wurde das Ziel des Mieterbeirats der Karl-Marx-Allee erreicht, klare Verhältnisse in den Blöcken zu haben und eine möglichst vollständige Re-Kommunalisierung zum Wohle aller Mieterinnen und Mieter durchzuführen.

Hier die Pressemitteilung des Senats: Download


Artikel der Berliner Zeitung vom 9.05.2019: Neue Ungereimtheiten bei der Privatisierung in den 90er Jahren hinsichtlich des Vorkaufsrechts

https://www.berliner-zeitung.de/berlin/geschaefte-an-der-karl-marx-allee-prokurist-kaufte-sich-in-privatisierten-wohnblock-ein-32511830

Artikel der Berliner Zeitung vom 17.04.2019: Senat möchte gerne alle strittigen Blöcke re-kommunalisieren:

https://www.berliner-zeitung.de/berlin/neuer-vorstoss-zur-karl-marx-allee-senat-will-alle-umstrittenen-bloecke-erwerben-32388654

Presseschau zu aktuellen Entwicklungen in der Karl-Marx-Allee, Stand 08.04.2019

09.04.2019, ZDF Frontal 21

https://www.zdf.de/politik/frontal-21/enteignung-fuer-bezahlbare-mieten-100.html

06.04.2019, 10:42 Uhr Tagesspiegel.de

Karl-Marx-Allee

Rechtsgutachten wirft Deutsche Wohnen Tricksereien vor

Ein neues Gutachten wirft Fragen zu Vorkaufspreisen in der Karl-Marx-Allee auf. Leere Wohnungen seien günstiger als belegte angeboten worden – marktunüblich. 

REINHART BÜNGER

Die Preisgestaltung der Deutschen Wohnen beim Verkauf ihrer Wohnungen in der Karl-Marx-Allee im Rahmen des Vorkaufsrechts weist starke Ungereimtheiten auf. Leerwohnungen in den Blöcken der Karl-Marx-Allee wurden preislich günstiger bewertet als die aktuell belegten Wohnungen. Das ist marktunüblich: Normalerweise sind Wohnungen, die sofort vom neuen Eigentümer bezogen oder vermietet werden können, rund zwanzig Prozent pro Quadratmeter teurer als die vermieteten. Der Preisunterschied liegt oft um die 1000 Euro

In einem Rechtsgutachten, das dem Tagesspiegel vorliegt, heißt es dazu: „Es steht (…) der Verdacht im Raume, dass die gänzlich unsystematisch erscheinenden Preisunterschiede bei den Wohnungen darauf zurück zu führen sind, dass die Vertragsparteien (…) auf der Grundlage von Miethöhe, Alter von Mietvertrag und/oder Mieter die Wahrscheinlichkeit prognostiziert haben, ob ein Mietervorkaufsrecht ausgeübt wird und bei solchen Wohnungen, bei denen eine Ausübung für eher wahrscheinlich gehalten wurde, die Preise erhöht haben.“ Wäre dem so, würden den kommunalen Wohnungsbaugesellschaften Berlins im Zuge des „gestreckten Erwerbs“ überteuerte Preise zu Lasten von Landeskasse und Steuerzahlern berechnet

Die Deutsche Wohnen wies den Vorwurf auf Anfrage als haltlos zurück. „Das genannte Rechtsgutachten kennen wir nicht – weder Inhalt, noch Verfasser – weswegen zu diesem keine Stellungnahme von uns abgegeben werden kann“, sagte Sprecherin Manuela Damianakis. „Solche Unterstellungen sind uns aus den einstweiligen Verfügungsverfahren bekannt“, sagte sie weiter: „Predac und Deutsche Wohnen sind diesem Vorwurf vor Gericht bereits fundiert entgegengetreten. Die Kammer des Landgerichts hat – wie allgemein bekannt – die einstweiligen Verfügungen Ende Februar 2019 aufgehoben.“

Christoph Lang, Pressesprecher der Wohnungsbaugesellschaft Mitte (WBM), sagte auf Anfrage: „Die WBM hat für den Block D-Süd (Karl-Marx-Straße 92-100) ein kommunales Vorkaufsrecht ausgeübt. Zu den anderen vier Blöcken sind derzeit noch Gerichtsverfahren anhängig. Wir bitten Sie daher um Verständnis, wenn wir uns aus Rücksicht auf die laufenden Verfahren und Vertraulichkeit der Verträge nicht weiter zu ihren Fragen äußern können.“ Die Gewobag, die Eigentümerin der im „gestreckten Erwerb“ weitergereichten Wohnungen werden soll, wollte sich auf Tagesspiegel-Fragen, die sich aus dem Gutachten ergeben, nicht äußern.

Mehrere tausend Euro Unterschied beim Quadratmeterpreis

Hinsichtlich der Kaufpreise pro Quadratmeter stellten die Gutachter eine nicht nachvollziehbare Spreizung von rund 3200 Euro bis 5800 Euro fest – angeblich ohne, dass dies aufgrund der Wohnungsgröße, des Mietpreises und des Stockwerks nachvollziehbar wäre.

Im Block C-Süd zum Beispiel wurden leer stehende Wohnungen nach Angaben der mit dem Gutachten beschäftigen Anwälte laut Gutachten durchschnittlich zu circa 3430 Euro bepreist. Der Wert lag damit unterhalb des Durchschnittspreises für die Mietwohnungen in Höhe von 3828 Euro.

Im Block C-Nord wurden Leerwohnungen auf durchschnittlich 3400 Euro pro Quadratmeter taxiert – gegenüber 3970 Euro (Durchschnittspreis für die Mietwohnungen). Im Block D-Nord wurden leer stehende Wohnungen zu circa 3400 bepreist. Der Wert korrespondierte mit einem vor Gericht genannten Durchschnittspreis von 3786 Euro für die Mietwohnungen.

Anhand der Preisvergleiche folgern die Verfasser des Gutachtens, denen die Kaufpreislisten vorlagen, dass im wesentlichen die mit Mietervorkaufsrecht „belasteten“ Wohnungseinheiten teuer gemacht wurden. Dagegen stellen sich die Leerwohnungen, die Gewerbe- und Ladeneinheiten besonders preisgünstig dar. Während bei den derzeit gesuchten Büroflächen in der Stadt – je nach Lage – so hohe Mietpreise wie bei Wohnungen aufgerufen werden könnten, ist die Lage beim Gewerbe anders. Einzelhändler leiden, je nach Branche, unter dem Online-Handel. Der Preis richtet sich auch nach Laufrichtung der Passanten und nach der jeweiligen Straßenseite.

Jan Kehrberg, Professor an der TU Berlin und Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht in der Kanzlei GSK Stockmann, die das Land Berlin im Verfahren des „gestreckten Erwerbs“ berät, sagte dem Tagesspiegel zum rechtlichen Rahmen der Preisgestaltung, der Verkäufer sei nicht gehindert, frei bestimmte Einzelpreise für die Wohnungen zu vereinbaren und dann die Summe als Gesamtpreis zu bilden.

Natürlich gelte über alles der Grundsatz von Treu und Glauben: „Das heißt, die Zuordnung muss plausibel sein – z. B. wegen Lageunterschieden der Wohneinheit – oben ist teurer als unten, leise ist teurer als laut, frei ist teurer als vermietet, klein ist pro Quadratmeter teurer als groß usw. – und nicht allein zur Erschwerung des Vorkaufs erfolgt sein.“

Missverhältnis zwischen Preisen für Gewerbefläche und Wohnungen“

Genau dies unterstellt das vorliegende Gutachten. Es untermauert den Vorwurf mit dem Verweis auf das angeblich „erhebliche Missverhältnis zwischen Preisen für Gewerbefläche und Wohnungen“. Wie die Wohnungsmieten, so schrauben sich auch die Büromieten in Berlin in immer neue Höhen. Dem in dieser Woche veröffentlichten „City Report Region Berlin 2019/20“ des Maklerhauses Aengevelt ist zu entnehmen, dass sich die Mieten auf dem Büromarkt binnen Jahresfrist erneut markant erhöht haben.

Aengevelt-Sprecher Thomas Glodek bestätigte, dass es „wirklich ungewöhnlich“ sei, Leerwohnungen billiger einzupreisen als bewohnte Wohnungen: „Nur, wenn sich einer in eine Wohnung verliebt, kann das schon einmal vorkommen.“ Laut Rechtsgutachten wurden die Eigentumswohnungen der Blöcke C-Süd, C-Nord und D-Nord 2018 der Deutsche Wohnen (DW) über deren Tochter DWRE Alpha GmbH zu einem Gesamtkaufpreis verkauft: Block C-Süd 88 900 000 Euro, Block C-Nord 80 250 000 Euro, Block D-Nord 46 000 999 Euro. Die verkaufenden Gesellschaften bürgerlichen Rechts überließen dann die „Allokation“ – das heißt: die Verteilung des Kaufpreises auf die einzelnen Wohn- und Gewerbeflächen (Teileigentum) – der DWRE Alpha GmbH.

Mieter bekamen Keller nicht angeboten

Den Mietern wurde dann um den 4. November 2018 herum der Verkauf ihrer Wohnung und das daran bestehende gesetzliche Vorkaufsrecht nach Paragraf 577 BGB angezeigt; die Sondernutzungsrechte an den Kellern waren in den Anzeigen nicht enthalten, sondern einer Gewerbeeinheit zugeschlagen. „Das ist sehr hinterhältig gemacht“, sagt Norbert Bogedein, Vorsitzender des Mieterbeirates Karl-Marx-Allee. So bleiben die Miteigentumsanteile der Keller bei der Deutsche Wohnen, denn für die Gewebeeinheiten und Keller gilt kein Vorkaufsrecht.

Nach Bogedeins Angaben haben 52 der insgesamt 680 Mieter in den drei Blöcken zur Eigennutzung gekauft. Weitere 314 Mieter haben sich auf den Verfahrensweg des „gestreckten Erwerbs“ begeben, reichen ihre Wohnungen also an eine kommunale Wohnungsbaugesellschaft weiter. Deren Miteigentumsanteile liegen in allen drei Blöcken jeweils unter fünfzig Prozent. Das heißt: Sie bringen in den Eigentümerversammlungen keine eigenen Mehrheiten zustande.

Die Mieter wissen im Einzelfall nicht, welche Preise bei ihren Nachbarn aufgerufen werden und können infolgedessen keine Vergleiche ziehen. Das ist rechtlich erst mal nicht zu beanstanden, sagt Jan Kehrberg (GSK Stockmann): „Maßgeblich für die Bedingungen des Vorkaufsrechts ist nur der konkrete Kaufvertrag über die Mietwohnung. Der vorkaufsberechtigte Mieter erfährt nicht, was der Eigentümer mit anderen Wohnungen und Dritten vereinbart. Er hat darauf auch keinen Anspruch, weil er aus den anderen Verträgen keine Rechte für sein Verhältnis gegenüber dem Vermieter herleiten kann.“

Nach Angaben des Vorsitzenden des Mieterbeirates Karl-Marx-Allee, Norbert Bogedein, finden sich die von Deutsche Wohnen aufgerufenen Preise im Marktpreis wieder. Allerdings, so sagt er weiter: „Es ist nicht eindeutig, nach welchen Kriterien die Verkäufer die Vorkaufsrechtpreise aufgerufen haben. Die Wohnung unter meiner im Block C-Süd ist etwas kleiner, aber 25.000 Euro teurer.“


(C) Harm Bengen, www.harmbengen.de

(C) Harm Bengen, www.harmbengen.de

 


6. April 2019, 10:02 Uhr –Süddeutsche Zeitung – SZ.de – Wohnungsnot

Der Ruf nach Enteignung ist verständlich

Eigentum verpflichtet – zu gar nichts, glauben Immobilienkonzerne. Kein Wunder, dass sich viele Berliner nun mit einem Volksbegehren wehren.

Kolumne von Heribert Prantl

In den wilden Achtundsechzigerjahren der alten Bundesrepublik, als es noch eine Wehrpflicht gab, sich aber immer mehr junge Menschen dieser Pflicht verweigerten und deshalb einer Gewissensprüfung vor einer staatlichen Kommission unterzogen wurden, sang der Liedermacher Franz Josef Degenhardt ein bissiges Lied über diese Gewissensprüfung. Es hieß „Befragung eines Kriegsdienstverweigerers“; der Sänger übernahm den Part des Vorsitzenden der Prüfungskommission. „Sie berufen sich hier pausenlos aufs Grundgesetz“, so antwortete er dem Verweigerer; „sagen Sie mal, sind Sie eigentlich Kommunist?“

So war das damals, 1972. Das ist lange her. Das Grundgesetz und die Grundrechte sind seitdem zur geliebten Autorität, ja zum Alltagsbegleiter der Menschen geworden. Wer heute das Grundgesetz kennt und nennt, darauf vertraut und mit ihm argumentiert, der gilt nicht mehr als verdächtig, sondern als Verfassungspatriot – es sei denn, er pocht auf einen fast vergessenen Artikel, auf einen, den viele Staatsrechtler und Politiker überblättern, weil sie ihn für eine Jugendsünde der Republik halten, für ein Kuckucksei im Nest der Verfassung. Es ist der Artikel 15 – ein Artikel an bester Stelle, ganz weit vorne, mitten unter den Grundrechten. Er war den Müttern und Vätern des Grundgesetzes wichtig, weil ihnen das Gemeinwohl wichtig war. Er handelt von Grund und Boden, Naturschätzen und Produktionsmitteln, die „zum Zwecke der Vergesellschaftung in Gemeineigentum oder in andere Formen der Gemeinwirtschaft überführt“ werden können – gegen Entschädigung natürlich.

Auf diesen Artikel 15 beruft sich nun eine Initiative in Berlin, die auf große Wohnungskonzerne zugreifen möchte, auf solche, die mehr als dreitausend Wohnungen halten; deren Wohnungen sollen in Gemeinschaftseigentum umgewandelt werden; das heißt: Sie sollen nicht mehr privatwirtschaftlich, sondern von einer Anstalt des öffentlichen Rechts betrieben werden. Es geht um Unternehmen wie die Deutsche Wohnen, die in Berlin knapp 112 000 Wohnungen besitzt und deren Großaktionär der US-Vermögensverwalter Blackrock ist. Man wirft diesen Konzernen vor, dass sie schuld seien an der extremen Entwicklung der Mietpreise; sie sind in Berlin von 2008 bis 2018 um 78 Prozent, in München um 61 Prozent gestiegen.

An diesem Samstag beginnt im Bundesland Berlin ein Volksbegehren mit dem Motto „Deutsche Wohnen und Co. enteignen“. Das ist eigentlich ein schiefes Motto, denn es handelt sich juristisch nicht um eine Enteignung, wie sie im Artikel 14 Absatz 3 des Grundgesetzes „zum Wohle der Allgemeinheit“ vorgesehen ist; bei dieser klassischen Enteignung geht es darum, für eine einzelne Maßnahme, einen Straßenbau oder einen neuen Stadtteil, die erforderlichen Grundstücke zwangsweise zu beschaffen. Beim Anliegen des Volksbegehrens geht es nicht um so eine konkrete Einzelmaßnahme, sondern um „Sozialisierung“ – ein Wort, das vor dreißig Jahren ein Schreckenswort war. Es hat offenbar für eine neue Generation den Schrecken verloren; es steht heute eher für die Hoffnung auf Besserung.

Die Betreiber des Volksbegehrens werfen den Konzernen vor, auf dem Rücken der Mieter ihren Reibach zu machen – mit Mieterhöhungen und mit Luxussanierungen (anstelle von Instandhaltung). Die Linken sind für das Volksbegehren, ein Teil der Grünen und der SPD ist es auch, ebenso etwa die Hälfte der Berliner Bevölkerung. Warum ist das so? Die Menschen spüren, dass sie durch ständige Mieterhöhungen enteignet werden; sie sehen auch, dass Mietpreisbremsen, Milieuschutzsatzungen und Ähnliches nichts oder fast nichts bewirkt haben; deshalb sind viele jetzt dafür, den Gesellschaften ihr Eigentum gemäß Artikel 15 wegzunehmen.

Im Artikel 14 steht der berühmte Satz „Eigentum verpflichtet“. Und es folgt die Erläuterung: „Sein Gebrauch soll zugleich dem Wohl der Allgemeinheit dienen.“ Die Politik hat von diesem Satz immer weniger Gebrauch gemacht. Im Gegenteil. Die öffentliche Hand hat sich selbst enteignet. Sie hat viele Güter, die ihr Eigentum waren, privatisiert, weil das die ökonomische Heilslehre war. Das Grundgesetz erinnert den Staat daran, dass er seine Pflichten fürs Gemeinwohl nicht verkaufen kann. Und so wird Artikel 15 deshalb aktuell, weil Artikel 14nicht geachtet wurde.

Auch das Bundesverfassungsgericht, sonst Großmeister beim Bau von dogmatischen Gebäuden, hat sich um die Gemeinwohlbindung des Eigentums wenig gekümmert. Eigentum verpflichtet: Diesen Verfassungsauftrag hat das Gericht kaum je postuliert. Die wenigen Urteile dazu gehen mit den frühen Sechzigerjahren zu Ende. Stattdessen hat dann der Neoliberalismus den Satz der Verfassung auf seine Weise ergänzt: Eigentum verpflichtet – zu nichts, außer zur Gewinnmaximierung. Diese von Recht, Gesetz und Gericht nicht gebremste Perfidie hat zur Finanzkrise geführt. Und die wiederum hat dazu geführt, dass der Staat die Hypo Real Estate, eine Holding zur gewerblichen Immobilienfinanzierung, durch Verstaatlichung retten musste – mit gigantischen Mitteln aus dem Finanzmarktstabilisierungsfonds.

Man kann mit Recht fragen, warum solche Anstrengungen nicht auch für die kleinen Leute unternommen werden, die der Mietmarkt in den Ruin treibt. Ernst-Wolfgang Böckenförde, der verstorbene Verfassungsrichter und Rechtsdenker, hat, als er gegen die Abschaffung der Vermögensteuer votierte, den Satz geschrieben: Die Sicherung unbegrenzter Eigentumsakkumulation ist nicht Inhalt der Eigentumsgarantie. Es ist Zeit, die Wahrheit dieses Satzes zu kapieren und Folgen daraus zu ziehen. Eigentum verpflichtet: Das ist das vergessene Fundament des Sozialstaates.


(C) Harm Bengen, www.harmbengen.de

(C) Harm Bengen, www.harmbengen.de


05.04.2019, 19:41 Uhr Tagesspiegel.de

Umkämpfte Berliner Immobilie 

Deutsche Wohnen darf Block in der Karl-Marx-Allee nicht kaufen

Das Berliner Landgericht hat entschieden: Die Deutsche Wohnen darf vorerst nicht Eigentümer des Wohnblocks F-Nord in der Karl-Marx-Allee werden. 

REINHART BÜNGER


Die 
Deutschen Wohnen musste am Freitag vor dem Landgericht Berlin eine Niederlage einstecken. Sie darf zunächst nicht Eigentümerin des Wohnblocks F-Nord der Karl-Marx-Allee werden. Der zuständige Richter bestätigte den Erlass einer einstweiligen Verfügung vom 24. Januar. Demnach wird der geplante Deal untersagt, weil damit die Mietervorkaufsrechte umgangen werden könnten.

Für die einstweilige Verfügung reichte dieser Umstand aus, hieß es in der mündlichen Begründung des Landgerichts. Das Immobiliengeschäft selbst müsse im Hauptsacheverfahren entschieden werden. „Die Abwägung ergibt, dass die Erfolgsaussichten der Kläger sehr groß sind“, sagte das Gericht.

Im Kern ging es um die „Nachteile, dass durch den Verkauf eine endgültige Situation geschaffen wird, dass die Wohnungen weg sind und den Mietern nur ein Schadenersatzanspruch bleibt, wenn sie den dann nachweisen können“, so der Richter. Geklagt hatte die Wohnungsbaugesellschaft Berlin-Friedrichshain WBF als Vorbesitzerin gegen die BGB-Gesellschaft Friedrichshain Block F-Nord, die an die Deutsche Wohnen verkaufen will

Angegriffen wird die Transaktion deshalb, weil die bereits 2017 von der Verkäuferin vollzogene „Allokation“ – also die Verteilung des Gesamtverkaufspreises auf die verschiedenen Wohn- und Gewerbeflächen – vor dem geplanten Verkauf an die Deutsche Wohnen Ende 2018 – wieder rückgängig gemacht wurde. Betroffen sind die Mieter von rund 150 Wohnungen (AZ.: 22 O 28/19).


Stellungnahme zur Verhandlung vor dem Landgericht Berlin, Stand: 26.02.2019

Liebe Mieter*innen,

am 25.02.2019 wurden beim Landgericht Berlin die drei Eilverfahren, betreffend die Blöcke C-Süd, C-Nord und D-Nord, verhandelt.

Parteien in diesen Verfahren waren einerseits die Wohnungsbaugesellschaft Friedrichshain (WBF), andererseits die BGB-Gesellschaft Friedrichshain sowie die Deutsche Wohnen.

Gegenstand der Eilverfahrens war die Entscheidung über den Fortbestand der einstweiligen Verfügungen, die auf Antrag der WBF am 18.12.2018 erwirkt worden waren,

Nach intensiver und zum Teil heftig geführter Erörterung der Sach- und Rechtslage fällten die Richter nach zweistündiger Beratung ihre Urteile: Die drei einstweiligen Verfügungen wurden aufgehoben. Begründet wurde diese Entscheidung damit, dass der dominierende Grund für den Erlass der einstweiligen Verfügungen – die Versagung des Vorkaufsrechts gegenüber Mieter*innen, die erst nach der Umwandlung in Wohnungs- und Teileigentum (Januar 2017) ihre Mietverträge geschlossen haben – zwischenzeitlich gemäß der Verpflichtung aus den sog. Gustavus-Verträgen durch die BGB-Gesellschaft Friedrichshain/Predac nachgeholt worden sei.

Für die Prozessbeoachter aus dem Mieterbeirat und der Mieterschaft war die Erörterung der Sach- und Rechtslage vor allem deshalb interessant, weil Informationen öffentlich wurden, um die sich Mieterbeirat und Mieter monatelang vergeblich bemüht hatten. Hervorzuheben ist in diesem Zusammenhang insbesondere die Kaufpreisliste, in die die WBF Einsicht erzwungen hat. Der anwaltliche Vertreter der WBF führte aus, dass eine Kaufpreisgestaltung vorgenommen worden sei, die zu Lasten der Eigentumswohnungen geht, die einem Vorkaufsrecht unterliegen, während z.B. unvermietete Wohnungen 15 % günstiger, die Gewerbeeinheiten sogar um 1/3 günstiger kalkuliert waren. Allein für den Block C-Süd hatte die anwaltliche Vertretung der WBF zu Lasten der vorkaufsberechtigten Mieter einen Nachteil in Höhe von ca. 10 Mio € bei einem Gesamtkaufpreis von ca. 90 Mio. € ermittelt. Des Weiteren wurde nochmals die „Keller-Frage“ kontrovers diskutiert, ebenso die Frage der fehlenden Belastungsvollmacht, des Abtretungsverbots und der unzureichenden Information der Mieter im Zusammenhang mit der Ausübung des Vorkaufsrechts.

Die Klärung und Bewertung der vorstehenden Punkte sind – auch dahingehend, ob der Tatbestand der Sittenwidrigkeit erfüllt sein könnte – Gegenstand gesonderter Hauptsacheverfahren, die bereits beim Landgericht anhängig sind. Das Gericht hat es gestern – trotz Protests der WBF – nicht für nötig erachtet, den Vollzug der Verträge des Dr. Bettin bis zur Klärung dieser Fragen weiter auszusetzen, sondern hat die einstweiligen Verfügungen aufgehoben. Nähere Ausführungen dazu finden Sie in der Pressemitteilung des Landgerichts v. 25.02.2019 sowie in den noch zu erlassenden Urteilsbegründungen.

Welche praktische Konsequenzen hat die Aufhebung der einstweiligen Verfügungen?

Der Vollzug der Verträge des Notars Dr. Bettin wird wieder aufgenommen und zwar sowohl hinsichtlich der Wohnungs- und Gewerbeeinheiten, die die Deutsche Wohnen erworben hat, als auch hinsichtlich der Wohnungen, für die die Mieter im Modell des gestreckten Erwerbs oder individuell das Vorkaufsrecht ausgeübt haben.

Für die Mieter, die am MGE teilnehmen, sind die notariellen Unterschriftsbeglaubigungen unter den Vollmachten für die Kanzlei Göhmann der nächste wichtige Schritt. Die Termine dafür stehen fest und alle Vorbereitungen sind getroffen.

Dr. Köhler, stellv. Vors. Mieterbeirat KMA


„Den Aktionären verpflichtet“ – Die Berliner MieterGemeinschaft hat eine Broschüre über Aktiengesellschaften im Immobilienumfeld veröffentlicht. Link


Einladung zu Mieterversammlungen durch den Berliner Mieterverein vom 30.01.2019 bis zum 13.02.2019: Wie geht es weiter mit der Re-Kommunalisierung?

Einladung MV


Zeitplan zur Rekommunalisierung bleibt bestehen

Stand: 20.12.2018

Die Unterstützung und die Rahmenbedingungen sind da, jetzt liegt es an den Mietern der drei Blöcke – C-Süd, C-Nord und D-Nord. Lesen Sie dazu mehr im Brief von Sebastian Scheel – Staatssekretär, Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen (pdf-Version: Brief von Sebastian Scheel an den Mieterbeirat).

Die nächsten Teilstrecken:

      • 02.01.2019; Sammeltermin zur Unterzeichnung der Abwicklungsvollmacht (9-13 Uhr und 16-18 Uhr im ND-Gebäude am Franz-Mehring-Platz).
      • 03.01.2019; Sammeltermin zur Unterzeichnung der Abwicklungsvollmacht (9-13 Uhr im ND-Gebäude am Franz-Mehring-Platz).
  • Informationsgespräche finden täglich (Mo-Fr) im Café Sybille (Karl-Marx-Allee 74) von 10:00 – 12:00 und 16.00 – 19:00 statt.

 

Richtigstellung

zur Pressemitteilung Deutsche Wohnen vom 19.12.2018
„Deutsche Wohnen erwirbt weiteren Block in der Karl-Marx-Allee“

Stand: 20.12.2018

Am 18.12.2018 fand ein längerfristig geplantes Treffen zwischen Vertretern von Deutsche Wohnen und Vertretern des Mieterbeirates Karl-Marx-Allee statt.
Auslöser war der im Oktober zwischen der BGB-Gesellschaft Friedrichshain und Deutsche Wohnen abgeschlossene Kaufvertrag über die Blöcke C-Süd, C-Nord, D-Süd und D-Nord. Zweck des Gesprächs war ein Informationsaustausch insbesondere bezüglich

  • der bisherigen Vorgehensweise bezüglich Umwandlung/Kaufvertrag
  • der Positionierung von Deutsche Wohnen als möglicher anteiliger Eigner/Vermieter
    in den entstehenden Eigentümergemeinschaften
  • der Arbeitsweise des Mieterbeirats.

Das Gespräch wurde in sachlicher Atmosphäre geführt. Der Bitte von Deutsche Wohnen, über dieses Gespräch eine Pressemitteilung zu veröffentlichen, haben die Vertreter des Mieterbeirates entsprochen unter der Voraussetzung der ausdrücklichen Zustimmung nach schriftlicher Vorlage.

Von der heute veröffentlichten Pressemitteilung von Deutsche Wohnen distanziert sich der Mieterbeirat ausdrücklich.
Die Pressemitteilung enthält Informationen, die nicht Gegenstand des Gespräches am 18.12.2018 waren, insbesondere

  • der Erwerb des Blocks F-Nord, Karl-Marx-Allee 133, 135, 137, 139, 141, 143
  • die Zustellung der Abwendungserklärung bezüglich bezüglich Block D-Süd
  • die diskreditierenden Äußerungen über die „Berliner Politik“.

Ungeachtet dessen assoziiert die Pressemitteilung aber durch ihre Gestaltung (Verweis auf Gespräch am Ende der PM) nicht nur einen gegenteiligen Eindruck, sondern lässt aus der Einbindung des Gespräches in diesen Kontext sogar den Anschein entstehen, der Mieterbeirat habe derartige Informationen ohne Kritik hingenommen.

Auch wurde seitens Deutsche Wohnen die abgesprochene Verfahrensweise für die Veröffentlichung nicht eingehalten. Es wurde lediglich telefonisch der losgelöste Satz „Vertreter des Unternehmens haben gestern in einem ausführlichen und für beide Seiten sehr informativen Gespräch mit dem Mieterbeirat der Karl-Marx-Allee erste offene Fragen klären können…“ kommuniziert. Der unverzüglich nach Übersendung der gesamten Pressemitteilung seitens des Mieterbeirates erhobene Protest wurde weder beachtet noch erfolgte nach Veröffentlichung eine Korrektur.

Die Vorgehensweise von Deutsche Wohnen, ein sachliches Informationsgespräch mit dem Mieterbeirat für Konzern-Interessen zu instrumentalisieren, ist nicht hinnehmbar und wird jede künftige Kommunikation belasten. An der wahrgenommenen Reputation von Deutsche Wohnen ist ein weiterer Kratzer entstanden.

(pdf-Version: Richtigstellung zur Pressemitteilung Deutsche Wohnen)

 

Protestaktion im Block D-Süd

Mitteilung des Mieterbeirats KMA zum aktuellen Sachstand des

Eigentumserwerbs der Blöcke C-Süd, C-Nord, D-Nord durch „DWRE Alpha GmbH“

Stand: 01.12.2018

Seit dem Bekanntwerden der Umwandlung in Wohn- und Teileigentum durch die BGB-Gesellschaft Friedrichshain und des Verkaufs des Gesamtpaktes an die DWRE Alpha GmbH, was ein Vorkaufsrecht für die meisten Mieter auslöste, hat der Mieterbeirat KMA eine Vielzahl von Aktivitäten ausgelöst. Die Reaktion und das Engagement der Mieter lässt folgende Tendenzen erkennen:

Das Interesse und das Bedürfnis der Mieter an einer Gestaltung der Situation unter vollständigem bzw. weitgehendem Ausschluss von Deutsche Wohnen ist überwältigend.

Die Mieter legen Wert auf dauerhafte Sicherheit und Berechenbarkeit ihrer Miet- und Wohnverhältnisse, den Erhalt der Sozialstruktur in diesem Abschnitt der KMA und Absicherung des historisch und architektonisch denkwürdigen Charakters der Karl-Marx-Allee.

Um dieses Ziel zu erreichen, wäre die Rekommunalisierung ein geeignetes Instrument. Das ist wegen der bereits 1993 erfolgten Privatisierung praktisch kaum realisierbar. Die Idee von Baustadtrat Schmidt eines Treuhandmodells (Ausübung Vorkaufsrecht und Weiterveräußerung an Land Berlin) wird geprüft. Denn eine Besonderheit besteht schon darin, dass aufgrund des gebildeten Wohnungs-/Teileigentums jede einzelne der vorkaufsberechtigten Mietparteien individuell zu entscheiden hat, ob und in welcher Weise sie mitwirken möchte. Die Anzahl wird die Tragweite bestimmen.

Zu den Aktivitäten des Mieterbeirats im Einzelnen:

  1. Durchführung von drei Informationsveranstaltungen am 13., 14. und 15.11.2018 für die Mieter der Blöcke C-Süd, C-Nord und D-Nord, an denen sich ca. 550 Mieter beteiligten, für den Block D-Süd, Milieuschutzgebiet, fand bereits am 5.11.2018 eine gesonderte Informationsveranstaltung unter Schirmherrschaft von Baustadtrat des Bezirksamtes Friedrichshain-Kreuzberg, Herrn Florian Schmidt, mit etwa 60 Mietern statt
  1. Information zu den Medien; unsere Situation wird insbesondere von der Presse (z.B. Berliner Zeitung, Neues Deutschland, Tagesspiegel, TAZ, BILD, BZ, rbb Inforadio, Spreeradio) aufgenommen und verfolgt. Weitere Anfragen aus dem In- und Ausland liegen vor

Mieterinnen und Mieter der Karl-Marx-Allee stehen zusammen, für bezahlbare Mieten auch in Zukunft

  • Im Ergebnis der Mieterversammlungen haben sich verschiedene Initiativen der Mieter gebildet, die sich unter dem bestehenden Zeitdruck und der Problematik unter verschiedenen Aspekten gebildet haben, z.B.

a) Juristen (Prüfung verschiedener Rechtsfragen läuft, gesonderte Mitteilung in der 49. KW)

b) Petition Stand: Die gute Nachricht ist, dass der Petitionsausschuss die Dringlichkeit unserer Petition erkannt hat und unsere Eingabe noch am selben Tag sowohl an die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung als auch an den Baustadtrat von Friedrichshain weitergeleitet hat. Sie war ausreichend gut und klar formuliert, so dass keine Nacharbeiten notwendig waren.

Eine weitere gute Nachricht ist, dass es bei der Eingabe über den Landtag KEINE weiteren Unterschriften braucht, um die Petition zu legitimieren, sie ist also rechtsgültig eingegangen. Die schlechte Nachricht ist, dass sowohl der Baustadtrat als auch die Senatsverwaltung 3 Wochen Zeit haben, darauf eine Erwiderung an den Petitionsausschuss abzugeben.

Wenn sie dieses Zeitfenster voll ausschöpfen, dann wird unsere Petition erst dann „aktiv“ wenn beide notwendigen Ausschüsse, die darüber beraten und entscheiden müssen, in die Winterpause gehen. Dann wäre die nächste Sitzung erst im Januar.

c) Alternativ Finanzierung (Stand: Gespräche zwischen den Mietern laufen)

d) Transparente/Plakate/Banner (Stand: läuft)

e) filmische Dokumentation (Stand: läuft)

Im Rahmen der Mieterversammlung stellten sich Vertreter des Vereins DeutscheWohnenProtest vor, die Ihre Erfahrungen als Mieter von DW teilten, Vernetzung anbieten und dazu motivierten, politische und rechtliche Schritte zu kombinieren.

Daneben sind auch eine Vielzahl von Einzelinitiativen von Mietern zu verzeichnen, die aufgrund persönlicher Kompetenz und Vernetzung Informationen zur Sachlage an den Mieterbeirat herantragen, wofür wir uns an dieser Stelle herzliche bedanken.

  1. Einbeziehung der Politik und Verwaltung

a) Am 15.11.2018 fand ein Gespräch mit Baustadtrat Florian Schmidt, Bündnis 90/Die Grünen, und dessen zu diesem Problem gebildeten Arbeitsgruppe statt, die außer ihm und Vertretern des Mieterbeirats aus der „aks – gemeinwohl – arbeits und koordinationsstruktur für gemeinwohlorientierte Stadtentwicklung“, besteht.

Im Ergebnis dieser Besprechung gingen ein Schreiben des Bezirksamtes v. 19.11.2018 an die Mieter mit der Bitte um Daten-Bereitstellung zwecks Prüfung der Wirtschaftlichkeit eines sog. Treuhand-Modells. Dieser Bitte sind 406 Mieter nachgekommen, sodass die Grundlage für Berechnungen gegeben ist.

b) Ebenfalls am 15.11.2018 fand ein Gespräch mit SPD-Mitgliedern des Abgeordnetenhauses (Frau Dr. Kitschun, Herrn Sven Heinemann) sowie Herrn Holger Härtig statt.

Daraus folgte

> der SPD BVV-Antrag v. 19.11.2018 (BVV-SPD_Antrag_KMA)

> SPD-Antrag Abgeordnetenhaus Fraktion (Antragsentwurf KMA_Kitschun)

> Beschluss Landesparteitag SPD v. 19.11.2018 (SPD Initiativantrag, KMA_Initiativantrag)

c) Am 27.11.2018 fand ein fortführendes Gespräch zwischen Vertretern der SPD- Abgeordnetenhaus Fraktion Dr. S. Kitschun, Vertretern des Mieterbeirats Herrn N. Bogedein, Frau Dr. jur. A. Köhler, Mieter RA Andreas Eickhoff, der Staatssekretärin Frau Dr. M. Sudhof und Frau Patricia Genth von der IBB statt.

Das Ergebnis lässt sich wie folgt zusammenfassen;

Das von Baustadtrat Herrn Florian Schmidt befürwortete Treuhandmodell wird auf Grund einer vorläufigen wirtschaftlichen Einschätzung als „extrem ambitioniert“, dass auf eine weitgehende Rekommunalisierung hinausläuft, aber eher unwahrscheinlich eingeschätzt. Für eine endgültige Entscheidung, sind die von Herrn Florian Schmidt in Auftrag gegeben Gutachten (für die noch unsere restlichen Daten eingesammelt werden), abzuwarten, die aber in Kürze vorliegen sollen. Um auch für einen anderen Ausgang gerüstet zu sein, wurde ein Entgegenkommen durch IBB signalisiert, um kaufwillige Mieter in einer Zwischenfinanzierung als Kompensation für die fehlende Belastungsvollmacht zu Unterstützen. Für diesen Mieterkreis haben wir kurzfristig eine Informationsveranstaltung mit Vertretern der IBB zum 06.11.2018 um 19:30 vereinbart. Der Ort wird bekanntgegeben. (Einladung durch Senator Kollatz ist erfolgt).

d) Weiterhin besteht Kontakt zu Herrn Pascal Meiser (MdB), DIE LINKE, der auf Einladung des Mieterbeirats an der Mieterversammlung am 15.11.2018 teilgenommen hatte. Am 28.11. fand auf Einladung von ihm ein Gespräch mit Herrn Bogedein, ihm und Herrn Steffen Zillich sowie den beide persönlichen Referenten statt. Herr Zillich und Herr Meiser setzen sich für eine Rekommunalisierungsmodell ein und unterstützen damit unsere Strategie in allen geführten Gesprächen.

  1. Gespräch mit dem Geschäftsführer des Berliner Mietervereins e.V., Herrn Reiner Wild, das die Grundrichtung Rekommunalisierung stärkte und für die Juristen-Gruppe des Mieterbeirats sehr hilfreich war.
  1. Die massiven Aktivitäten des Mieterbeirats und der vielen Mieter sowie die immer größer werdende Öffentlichkeit war für die Deutsche Wohnen SE Veranlassung, sich am 23.11.2018 per Mail an den Mieterbeirat zu wenden. Wir haben dahingehend reagiert, als dass wir uns an die Geschäftsführung der „DWRE Alpha GmbH“, die Käufer und tatsächlichen Ansprechpartner gewandt, Gesprächsbereitschaft unter Vorgabe der Tagesordnung und Terminen signalisiert haben.



Dies ist die offizielle Stellungnahme des Mieterbeirat – KMA zum Verkauf der Blöcke C-Nord+Süd und D-Nord+Süd.

(pdf Version: 18-11-19 MBR Stellungnahme)

Vorläufige Stellungnahme des Mieterbeirats KMA zur Problematik
Eigentumserwerb der Blöcke C-Süd, D-Süd, C-Nord, D-Nord
durch „DWRE Alpha GmbH“

1.Geschichte

Die o.g. Objekte standen seit ca. 25 Jahren im Eigentum der BGB-Gesellschaft Friedrichshain.

Die Anfang der 1990er Jahre erfolgte Privatisierung aus kommunalem Eigentum (WBF) ist an sich schon als problematisch zu bewerten. Die Karl-Marx-Allee ist sowohl architektonisch als auch historisch von besonderer Bedeutung und sollte vor diesem Hintergrund auch Schutz vor einer profitorientierten (Weiter)Verwertung durch private Eigentümer genießen.

In dem seinerzeit beurkundeten notariellen Kaufvertrag des Notars Gustavus in Berlin v. 21.12.1993
(UR-Nr. G 623/1993, § 17) wurden folgende Mieterschutz-Klauseln aufgenommen:

  1. Verzicht darauf, die Mietwohnungen dauerhaft weder in Eigentumswohnungen noch
    in diesen wirtschaftlich vergleichbare besondere Eigentumsformen umzuwandeln
    oder auf Eigenbedarfskündigungen entsprechend § 573 Abs. 2 (vormals 564 b Abs.
    2 Nr. 2 BGB)

  2. dauerhaft keine Vornahme von Kündigungen der Mietwohnungen unter Berufung
    auf „Hinderung angemessener wirtschaftlicher Verwertung“ gemäß § 573 Abs. 2 Nr.
    3 BGB (vormals 564 b Abs. 2 Nr. 3 BGB)

  3. im Falle des Verkaufs die Mietwohnungen vorzugsweise den jeweiligen Mietern
    zum Kauf anzubieten

  4. keine Vornahme von Zweckentfremdung des Wohnraumes zumindest für die Zeit
    fortlaufender Gültigkeit eines Zweckentfremdungsverbots in Berlin entsprechend
    Artikel 6 des „Gesetzes zur Verbesserung des Mietrechtes und zur Begrenzung des
    Mietanstiegs sowie zur Regelung von Ingenieur- und Architektenleistungen“

Diese Regelungen wurden im vorstehenden Notarvertrag mit der Verpflichtung verbunden,
„… etwaigen Rechtsnachfolgern im Eigentum … alle Verpflichtungen dieses Vertrages
mit der Maßgabe aufzuerlegen, dass der Eigentümer … unmittelbar das Recht erwirbt, die
Erfüllung der Verpflichtungen von dem Rechtsnachfolger zu fordern.

Mit den Mietern, die bis zum 21.12.1993 den Mietvertrag abgeschlossen hatten, wurden
schriftliche Vereinbarungen getroffen, die die Verpflichtungen unter Ziffer 1. bis 3. zum
Gegenstand der jeweiligen Mietverträge machten.

Mit dem späteren Eigentumserwerb der o.g. vier Blöcke durch die BGB-Gesellschaft
Friedrichshain wurden alle vorstehend genannten Verpflichtungen von ihr übernommen.

2.Aktuelle Situation

Vor diesem Hintergrund lösten die Mitteilungen, die die Mieter in der 45. KW völlig
unerwartet erhielten, einige Verwirrung und große Verunsicherung aus.

Mit Schreiben v. 02.10.2018 (Zugang 06.10.2018) teilte die Predac ihren Mietern mit, dass

  • die vorbezeichneten Objekte insgesamt verkauft worden seien (ohne den Käufer zu benennen)

  • und -ganz beiläufig- es sich bei den veräußerten Objekten um Wohnungs- und
    Teileigentum handele.

Wer der ominöse Käufer war, stellte sich wenige Tagen später heraus, als fast alle Mieter
ein Schreiben des Notars Dr. Erik Bettin erhielten, in dem sie über ihr gesetzliches
Vorkaufsrecht gemäß § 577 BGB informiert wurden. Um diese Entscheidung zu treffen,
wurde ihnen der auszugsweise Kaufvertrag übermittelt und damit die kurze gesetzliche
Erklärungsfrist von zwei Monaten ausgelöst.

In der Vergangenheit war bei diesbezüglichen Gesprächen zwischen Mitarbeitern der
Predac und Mietern von einer Absicht, Wohnungs-/Teileigentum zu bilden, nie die Rede.
Insbesondere die Geheimniskrämerei, die die Predac bezüglich dieses rechtlichen
Vorganges an den Tag gelegt hat, lässt aufhorchen und drängt zu kritischer Überprüfung:

Wie eine erste Grundbuch-Recherche ergeben hat, ist tatsächlich Wohnungseigentum/
Teileigentum gebildet worden, die Bewilligung erfolgte bereits im März 2016, die Anlegung
der Wohnungs- und Teileigentumsgrundbücher wurde im Januar 2017 vollzogen (einen
Sonderstatus hat das Milieuschutzgebiet Weberwiese).

Diese Umwandlung scheint im Widerspruch zu den Verpflichtungen aus dem notariellen
Vertrag v. 21.12.1993. zu stehen. Es ist nicht bekannt, ob dazu später – es existiert eine
notarielle Nachtragsurkunde desselben Notars v. 30.09.1994 (UR-Nr. G 546/1994, IV a) –
modifizierende Vereinbarungen getroffen wurden, da dem Mieterbeirat die Verträge nur
teilweise bzw. letzterer überhaupt nicht vorliegt. Der aktuelle Käufer (DWRE Alpha GmbH)
hat die Pflichten übernommen, aber ausdrücklich keine weiteren.

Hier besteht Klärungsbedarf.

Welche Schlussfolgerungen drängen sich auf?

a) Da einerseits die Bildung von Wohnungs-/Teileigentum ein überaus aufwändiges
kostenintensives Unterfangen darstellt, das nicht einfach so aus Lust und Laune vollzogen
wird, und andererseits die Mieter darüber nicht in Kenntnis gesetzt wurden (was keine
Pflicht des Eigentümers ist, informationshalber aber angemessen gewesen wäre), liegt der
Schluss nahe, dass zu keinem Zeitpunkt beabsichtigt war, die Wohnungen einzeln durch
die BGB Gesellschaft Friedrichshain zu veräußern, sondern vielmehr ein für Investoren
attraktiveres Gesamtpaket zu schnüren und profitabel zu verwerten.

b) Als weitaus bedenklicher ist aber die Rechtswirkung, die durch diese Vorgehensweise
erreicht wird, einzuschätzen: Das gesetzliche Vorkaufsrecht der Stadt bzw. Gemeinde
nach Baugesetzbuch wird dadurch unterlaufen.

Die Ausübung des Vorkaufsrecht stellt zwar einen schwerwiegenden Eingriff in die
vertragliche Entscheidungsfreiheit von Verkäufer und Käufer dar. Die Stadt/Gemeinde
darf
das Vorkaufsrecht daher nur ausüben, wenn dadurch das Wohl der Allgemeinheit
gefördert wird. Diese übergeordneten Interessen der Allgemeinheit liegen beispielsweise vor,
wenn die Stadt/Gemeinde das Ziel der
Versorgung der Bevölkerung mit Wohnraum verfolgt.

Bei der Ausübung des Vorkaufsrechts hat die Stadt/Gemeinde den Verwendungszweck
des Grundstücks anzugeben. Liegt einer der Verwendungszwecke vor, die im § 24
Baugesetzbuch (BauGB) geregelt sind, kann der Verkäufer das Vorkaufsrecht der
Gemeinde nicht umgehen. Die Ausübung des Vorkaufsrechts durch die Stadt/Gemeinde
für den Kauf eines bebauten oder unbebauten Grundstücks erfolgt durch Erlass eines
Verwaltungsakts, der dem Verkäufer des Grundstücks zugeht. Die Stadt/Gemeinde kann
ihr Vorkaufsrecht innerhalb von zwei Monaten ab dem Zeitpunkt ausüben, an dem sie die
Mitteilung über den rechtswirksam abgeschlossenen Kaufvertrag zwischen Käufer und
Verkäufer erhält. Das Vorkaufsrecht führt dazu, dass der abgeschlossene Kaufvertrag
nicht mit dem ursprünglichen Käufer erfolgt, sondern dass die Stadt/Gemeinde an dessen
Stelle tritt.

Die Ausübung dieses Vorkaufsrechts ist jedoch auf Kaufverträge beschränkt, die den Kauf
eines bebauten oder unbebauten Grundstücks betreffen. Werden dagegen eine
Eigentumswohnung oder ein Erbbaurecht verkauft, kann die Stadt/Gemeinde
das Vorkaufsrecht nicht in Anspruch nehmen.

c) Des Weiteren wirft die Realisierung des gesetzlichen Vorkaufsrechts der Mieter gemäß
§ 577 BGB, das ebenfalls durch diesen Verkaufsvorgang ausgelöst wurde, Fragen auf.
Das gesetzliche Vorkaufsrecht des § 577 BGB entsteht, wenn die folgenden vom Gesetz
festgelegten Tatbestandsmerkmale gegeben sind:

  • Bestehen eines Mietvertrages über eine Wohnung und Überlassung der Wohnung
    an den Mieter und

  • die spätere Begründung von Wohnungs-/Teileigentum erfolgt ist oder erfolgen soll.
    Dieser im allgemeinen Sprachgebrauch als „Umwandlung“ bezeichnete Vorgang
    beginnt mit der Unterzeichnung der Teilungserklärung (§ 8 Abs. 1 WEG) oder des
    Teilungsvertrages (§§ 3 Abs. 1, 4 Abs. 1 WEG) und wird mit der Anlegung des
    Wohnungsgrundbuches abgeschlossen.

Der Vorkaufsfall erfordert, dass ein nach § 311 b Abs. 1 BGB notariell beurkundeter
wirksamer Kaufvertrag
zustande gekommen ist.

Hierzu gehört auch das Vorliegen sämtlicher erforderlichen privaten wie behördlicher
Genehmigungen. Das Vorkaufsrecht des Mieters nach Umwandlung gilt nur beim
erstmaligen Verkauf und nicht auch bei jedem weiteren.

Dem Vermieter obliegt die Verpflichtung, den Mieter auf den Verkauf und das ihm
zustehende Vorkaufsrecht hinzuweisen
(§ 469 Abs. 1 BGB). Dieser Verpflichtung genügt
der Vermieter nur, indem er dem Mieter den gesamten Inhalt des Kaufvertrages
zugänglich macht und nicht nur auf das Vorkaufsrecht selbst, sondern auch auf die Frist
zur Ausübung desselben hinweist. Sind mehrere Personen Mieter, muss die Mitteilung
jedem von ihnen zugehen. Die Mitteilung des Vermieters als Verkäufer wird durch die
Mitteilung des Käufers ersetzt (§ 469 Abs. 1 BGB). Allerdings ist die Mitteilung des
Vorkaufsfalles und die Unterrichtung über das Vorkaufsrecht nicht
Wirksamkeitsvoraussetzung für die Ausübung des Vorkaufsrechts. Hat der Mieter vom
Verkauf der Wohnung nur auf anderem Wege erfahren, kann er auch sein Vorkaufsrecht
ausüben.

Unterbleibt die Mitteilung, beginnt die Zwei-Monats-Frist des Mieters nicht zu laufen.
Darüber hinaus macht sich der Vermieter ggfs. Schadenersatzpflichtig.

Voraussetzung ist, dass der Vorkaufsberechtigte sowohl schon vor der Umwandlung der
Wohnung in eine Eigentumswohnung Mieter war, als auch, dass er es zum Zeitpunkt des
Vorkaufsfalles noch ist. Bei Mietermehrheit ist § 472 BGB zu beachten.

Gemäß § 469 Abs. 2 BGB beträgt die Frist, innerhalb derer der Mieter das Vorkaufsrecht
ausüben kann zwei Monate. Die Frist beginnt mit Zugang der Mitteilung über den
Vorkaufsfall. Dies setzt das Vorliegen eines wirksamen Kaufvertrages voraus.

Das gesetzliche Vorkaufsrecht wird durch einseitige empfangsbedürftige Willenserklärung
in Schriftform ausgeübt (§ 577 Abs. 3 BGB). Die Erklärung darf nicht an eine Bedingung
geknüpft werden. Soweit der abwickelnde Notar entsprechend ermächtigt worden ist, kann
auch ihm gegenüber die Ausübung des Vorkaufsrecht erklärt werden.

Mit Ausübung des Vorkaufsrechts kommt zwischen Vermieter und Mieter ein zweiter
selbständiger Kaufvertrag
zu den Bedingungen zustande, die zwischen Vermieter und
Drittem vereinbart waren
(§ 464 Abs. 2 BGB). Allerdings schließt § 464 Abs. 2 BGB nicht
aus, dass der Vermieter freiwillig dem Mieter günstigere Bedingungen einräumt als
diejenigen, die er mit dem Dritten vereinbart hat. Vertragsbestimmungen, die nur zur

Abschreckung“ des Vorkaufsberechtigten in den Vertrag aufgenommen wurden und die
wesensgemäß nicht zum Kaufvertrag gehören, verpflichten den vorkaufsberechtigten
Mieter nicht.

Die Kosten des Kaufvertrages trägt der Mieter, wenn der Dritte sich seinerzeit zur Tragung
der Kosten verpflichtet hatte.

Neben zahlreichen Einzelfragen, die der auszugsweise den Mietern übersandte Kaufvertrag
hervorruft und die weiterer Klärung bedürfen, verzichtet der Vertrag auf eine eklatant
bedeutsame Regelung, worauf im Anschreiben des Notars ganz lapidar hingewiesen wird:

Es ist keine Belastungsvollmacht enthalten!

Was bedeutet das?

Die wenigsten Mieter werden, wenn sie Interesse am Erwerb der von ihnen genutzten
Eigentumswohnung haben, mehrere Hunderttausend Euro aus der „Portokasse“ zahlen
können. Das ist auch generell bei Grundstückskaufverträgen, an denen Verbraucher
beteiligt sind, unüblich. Vielmehr wird ein Kredit aufgenommen. Der Kreditgeber wird dafür
eine Sicherheit verlangen, die durch die Eintragung einer Hypothek oder Grundschuld im
jeweiligen Grundbuch geboten wird. Das Problem besteht darin, dass der Kreditgeber die
Auszahlung von der Eintragung im Grundbuch abhängig machen wird. Das kann aber
grundsätzlich erst erfolgen, wenn der Käufer als Eigentümer im Grundbuch eingetragen
ist. Das Eigentum wird aber erst nach Zahlung des Kaufpreises umgeschrieben. Diesem
„unauflösbaren“ Widerspruch wird durch die sog. Belastungsvollmacht abgeholfen, mit der
der Verkäufer dem Käufer die Möglichkeit einräumt, das Grundbuch bereits vor
Eigentumsumschreibung – selbstverständlich mit den Sicherheiten für den Verkäufer, dass
das Geld nur zur Kaufpreisfinanzierung zu nutzen ist – zu belasten und so die
Kaufpreiszahlung zu realisieren.

Durch diesen absolut unüblichen Ausschluss einer Belastungsvollmacht (obwohl alle
Vertragsvollmachten die Möglichkeit der Belastungsvollmacht ausdrücklich vorsehen!)
dürfte der Kauf für die meisten Mieter praktisch ausgeschlossen sein, selbst wenn
potenzielle Kreditgeber verfügbar sind.

3.Vorläufiges Fazit

Unbeschadet der der vorstehenden Einzelwürdigungen, entsteht ein fragwürdiges
Gesamtbild.

Auch wenn die einzelnen rechtlichen Schritte (Wohnungseigentumsbildung, Verkauf, keine
Belastungsvollmacht) jeder für sich möglicherweise nicht zu beanstanden sind, führt diese
konzertierte Aktion insgesamt zu einer Unterhöhlung rechtlicher Grundsätze (Zielstellung
von Vorkaufsrechten) und politischer Zielstellungen (Mieterschutz, Rekommunalisierung
etc.) im Land Berlin. Das Vorgehen sichert allein den „Durchmarsch“ des
Investors/Käufers „DWRE Alpha GmbH“.

Diese Vorgehensweise erscheint daher rechtsmissbräuchlich und bedarf einer
grundsätzlichen Überprüfung, die in Anbetracht der laufenden Fristen unverzüglich und
unter Ausnutzung aller rechtlichen und politischen Mittel durch die zuständigen Stellen
einzuleiten ist.

Der Mieterbeirat KMA wird sich dafür mit ganzer Kraft einsetzen!